Video hướng dẫn lập dự toán theo Thông tư 36, 37 và 38/2026/TT-BXD

Từ ngày 1/7/2026, việc xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện theo hệ thống quy định mới, gồm Nghị định 206/2026/NĐ-CP và các Thông tư số 36, 37, 38/2026/TT-BXD của Bộ Xây dựng.

Ba thông tư đều được ban hành ngày 26/6/2026 và có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Trong đó, Thông tư 36 hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý chi phí; Thông tư 37 quy định phương pháp xác định định mức, giá các yếu tố chi phí và chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật; Thông tư 38 ban hành hệ thống định mức xây dựng mới.

Video dưới đây hướng dẫn cách kết hợp ba thông tư khi lập dự toán xây dựng, từ lựa chọn định mức, xác định giá vật liệu, nhân công, máy thi công đến tổng hợp chi phí xây dựng và các khoản chi phí liên quan.

Hướng dẫn lập dự toán theo thông tư 36 và thông tư 37 với thông tư 38 có hiệu lực 1 tháng 7 năm 2026

Cơ sở pháp lý để lập dự toán từ ngày 1/7/2026

Nghị định số 206/2026/NĐ-CP ngày 15/6/2026 của Chính phủ quy định chi tiết về quản lý chi phí đầu tư xây dựng và có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Nghị định quy định các nội dung liên quan đến sơ bộ tổng mức đầu tư, tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng, giá gói thầu, định mức xây dựng, giá xây dựng, chỉ số giá, chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn xây dựng.

Để triển khai Nghị định 206 trong thực tế, Bộ Xây dựng ban hành ba thông tư có mối liên hệ trực tiếp:

Có thể hiểu đơn giản: Thông tư 36 quy định cách tính, Thông tư 37 quy định phương pháp xác định dữ liệu đầu vào và Thông tư 38 cung cấp hệ thống định mức để lập dự toán.

Thông tư 36/2026/TT-BXD hướng dẫn nội dung gì?

Thông tư 36/2026/TT-BXD hướng dẫn một số nội dung, phương pháp xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP.

Các nội dung chính gồm:

• Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư;

• Xác định và điều chỉnh tổng mức đầu tư;

• Xác định và điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;

• Xác định dự toán gói thầu và dự toán công việc;

• Xác định giá xây dựng công trình;

• Quản lý định mức và giá xây dựng;

• Xác định chỉ số giá xây dựng;

• Xác định chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng;

• Kiểm tra công tác quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Khi lập dự toán, Thông tư 36 là căn cứ để xác định cơ cấu các khoản mục chi phí, phương pháp tổng hợp dự toán và cách quản lý, điều chỉnh chi phí trong quá trình thực hiện dự án.

Thông tư 36 có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, đồng thời bãi bỏ Thông tư 11/2021/TT-BXD, Thông tư 14/2023/TT-BXD và một số nội dung liên quan tại Thông tư 60/2025/TT-BXD.

Thông tư 37/2026/TT-BXD được sử dụng như thế nào?

Thông tư 37/2026/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định định mức dự toán và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.

Thông tư ban hành sáu nhóm phương pháp:

1. Xác định định mức dự toán mới, điều chỉnh định mức và rà soát hệ thống định mức;

2. Khảo sát, thu thập và công bố giá vật liệu xây dựng;

3. Xác định giá nhân công xây dựng;

4. Xác định giá ca máy và thiết bị thi công;

5. Xác định chỉ số giá xây dựng;

6. Xác định suất vốn đầu tư và suất chi phí.

Thông tư 37 được sử dụng khi:

• Công tác xây dựng chưa có trong hệ thống định mức;

• Định mức được ban hành chưa phù hợp với điều kiện thi công;

• Cần xây dựng hoặc điều chỉnh định mức dự toán;

• Cần xác định giá nhân công;

• Cần xác định giá ca máy;

• Cần khảo sát, xác định giá vật liệu;

• Cần xác định chỉ số giá hoặc suất vốn đầu tư.

Đối với giá nhân công, trong thời gian địa phương chưa kịp khảo sát theo phương pháp mới, Sở Xây dựng có thể chuyển đổi bảng giá nhân công đã công bố trước đó để áp dụng. Việc khảo sát và công bố giá nhân công theo phương pháp mới được thực hiện để áp dụng từ ngày 1/1/2027.

Thông tư 37 thay thế Thông tư 13/2021/TT-BXD, Thông tư 01/2025/TT-BXD và một số nội dung của Thông tư 09/2025/TT-BXD, Thông tư 60/2025/TT-BXD.

Hệ thống định mức tại Thông tư 38/2026/TT-BXD

Thông tư 38/2026/TT-BXD ban hành hệ thống định mức xây dựng mới, gồm tám nhóm:

1. Định mức dự toán khảo sát xây dựng;

2. Định mức dự toán xây dựng công trình;

3. Định mức lắp đặt hệ thống kỹ thuật của công trình;

4. Định mức lắp đặt máy và thiết bị công nghệ;

5. Định mức thí nghiệm chuyên ngành xây dựng;

6. Định mức sửa chữa và bảo dưỡng công trình;

7. Định mức sử dụng vật liệu xây dựng;

8. Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng.

Khi lập dự toán từ ngày 1/7/2026, người lập cần rà soát và lựa chọn mã hiệu công tác trong các phụ lục tương ứng của Thông tư 38.

Không nên tiếp tục sử dụng nguyên trạng mã định mức cũ mà chưa kiểm tra lại tên công tác, thành phần công việc, đơn vị tính, hao phí vật liệu, nhân công và máy thi công.

Thông tư 38 thay thế Thông tư 12/2021/TT-BXD, Thông tư 09/2024/TT-BXD, Thông tư 08/2025/TT-BXD và Điều 2 Thông tư 60/2025/TT-BXD.

Mối quan hệ giữa Thông tư 36, 37 và 38

Ba thông tư không được sử dụng độc lập mà cần kết hợp trong cùng quá trình lập dự toán.

Thông tư 38 cung cấp định mức

Người lập dự toán sử dụng Thông tư 38 để xác định hao phí vật liệu, nhân công và máy thi công cho từng công tác xây dựng.

Thông tư 37 cung cấp phương pháp xác định giá và điều chỉnh định mức

Giá vật liệu, nhân công và máy thi công được xác định theo phương pháp tại Thông tư 37 và thông tin giá được cơ quan có thẩm quyền công bố.

Nếu công tác chưa có định mức hoặc định mức không phù hợp, việc xây dựng, điều chỉnh định mức cũng được thực hiện theo Thông tư 37.

Thông tư 36 hướng dẫn tổng hợp chi phí

Sau khi xác định khối lượng, định mức và giá các yếu tố đầu vào, chi phí được tổng hợp vào dự toán theo phương pháp và cơ cấu chi phí tại Thông tư 36.

Vì vậy, việc chuyển sang hệ thống quy định mới không chỉ đơn giản là thay bộ định mức trong phần mềm dự toán. Người lập còn phải cập nhật phương pháp xác định chi phí, giá vật liệu, giá nhân công, giá ca máy và các khoản chi phí liên quan.

Quy trình lập dự toán theo Thông tư 36, 37 và 38

Bước 1: Xác định phạm vi và căn cứ lập dự toán

Trước khi lập dự toán, cần xác định:

• Loại và cấp công trình;

• Địa điểm xây dựng;

• Thời điểm lập dự toán;

• Hồ sơ thiết kế được sử dụng;

• Quy chuẩn, tiêu chuẩn và chỉ dẫn kỹ thuật;

• Khối lượng công việc;

• Điều kiện và biện pháp thi công;

• Nguồn thông tin giá áp dụng.

Việc xác định đúng thời điểm và địa điểm xây dựng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá vật liệu, nhân công, máy thi công và chi phí vận chuyển.

Bước 2: Đo bóc khối lượng

Khối lượng được xác định từ hồ sơ thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật và yêu cầu của dự án.

Người lập dự toán cần phân chia công việc theo hạng mục, bộ phận công trình và biện pháp thi công. Mỗi khối lượng phải có căn cứ rõ ràng, tránh tính trùng hoặc bỏ sót.

Khối lượng là cơ sở để lựa chọn mã định mức và tính chi phí cho từng công tác.

Bước 3: Lựa chọn định mức theo Thông tư 38

Mỗi công tác cần được đối chiếu với hệ thống định mức ban hành kèm theo Thông tư 38.

Khi lựa chọn định mức, cần kiểm tra:

• Tên công tác;

• Thành phần công việc;

• Đơn vị tính;

• Điều kiện áp dụng;

• Hao phí vật liệu;

• Hao phí nhân công;

• Hao phí máy thi công.

Không nên chỉ lựa chọn mã định mức dựa trên tên gần giống. Thành phần công việc và điều kiện thi công phải phù hợp với hồ sơ thiết kế và biện pháp thi công thực tế.

Bước 4: Xử lý công tác chưa có định mức

Trường hợp công tác chưa có trong Thông tư 38 hoặc định mức hiện hành không phù hợp, chủ đầu tư và các đơn vị liên quan cần tổ chức xác định định mức mới hoặc điều chỉnh định mức theo phương pháp tại Thông tư 37.

Hồ sơ xác định định mức cần thể hiện căn cứ kỹ thuật, thành phần công việc, điều kiện thi công, hao phí vật liệu, nhân công, máy và số liệu khảo sát cần thiết.

Không nên tự ý vận dụng một mã định mức khác nếu bản chất công việc, vật liệu hoặc công nghệ thi công không tương đồng.

Bước 5: Xác định giá vật liệu xây dựng

Giá vật liệu cần được xác định phù hợp với:

• Loại và yêu cầu kỹ thuật của vật liệu;

• Địa điểm cung cấp;

• Địa điểm công trình;

• Chi phí vận chuyển;

• Chi phí bốc xếp;

• Hao hụt trong vận chuyển nếu có;

• Thời điểm lập dự toán.

Có thể sử dụng công bố giá của địa phương, báo giá của nhà cung cấp, kết quả khảo sát thị trường và các nguồn thông tin phù hợp với quy định.

Đối với vật liệu chưa có trong công bố giá hoặc giá công bố chưa phù hợp, cần bổ sung hồ sơ khảo sát và căn cứ xác định giá.

Bước 6: Xác định giá nhân công

Giá nhân công được áp dụng theo công bố của địa phương hoặc xác định theo phương pháp tại Thông tư 37.

Khi sử dụng dữ liệu nhân công, cần kiểm tra:

• Nhóm nhân công;

• Cấp bậc bình quân;

• Khu vực áp dụng;

• Thời điểm công bố;

• Điều kiện lao động đặc thù nếu có.

Trường hợp sử dụng định mức do Bộ quản lý công trình chuyên ngành hoặc địa phương ban hành nhưng chưa chuyển đổi nhóm nhân công, cần lựa chọn nhóm nhân công phù hợp với tính chất công việc theo hướng dẫn chuyển tiếp.

Bước 7: Xác định giá ca máy và thiết bị thi công

Giá ca máy được xác định trên cơ sở các thành phần như:

• Khấu hao;

• Chi phí sửa chữa;

• Nhiên liệu và năng lượng;

• Tiền lương thợ điều khiển;

• Chi phí khác liên quan đến hoạt động của máy.

Người lập dự toán có thể sử dụng bảng giá ca máy do địa phương công bố hoặc xác định theo phương pháp của Thông tư 37 khi dữ liệu công bố chưa phù hợp.

Cần kiểm tra chủng loại, công suất, nguyên giá, định mức tiêu hao nhiên liệu và điều kiện sử dụng của từng loại máy.

Bước 8: Xác định đơn giá công tác xây dựng

Đơn giá của một công tác được xác định từ:

• Hao phí vật liệu nhân với giá vật liệu;

• Hao phí nhân công nhân với giá nhân công;

• Hao phí máy thi công nhân với giá ca máy.

Đơn giá phải phù hợp với định mức, giá đầu vào, điều kiện thi công và thời điểm lập dự toán.

Sau khi xác định đơn giá, chi phí của công tác được tính trên cơ sở khối lượng nhân với đơn giá tương ứng.

Bước 9: Tổng hợp dự toán xây dựng

Sau khi tính chi phí cho từng công tác, người lập dự toán tổng hợp các khoản mục chi phí theo hướng dẫn tại Thông tư 36.

Tùy loại dự toán và phạm vi công việc, hồ sơ có thể bao gồm:

• Chi phí xây dựng;

• Chi phí thiết bị;

• Chi phí quản lý dự án;

• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;

• Chi phí khác;

• Chi phí dự phòng;

• Thuế và các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Các tỷ lệ, định mức và phương pháp xác định phải được lựa chọn phù hợp với loại công trình, quy mô dự án và giai đoạn thực hiện.

Bước 10: Kiểm tra và hoàn thiện hồ sơ dự toán

Trước khi trình thẩm tra, thẩm định và phê duyệt, cần kiểm tra:

• Khối lượng có phù hợp với thiết kế không;

• Mã định mức có đúng không;

• Có sử dụng định mức đã hết hiệu lực không;

• Giá vật liệu có đủ căn cứ không;

• Giá nhân công và máy có đúng địa phương, thời điểm không;

• Có tính trùng chi phí giữa các công tác không;

• Chi phí quản lý dự án và tư vấn có được xác định đúng không;

• Chi phí dự phòng có phù hợp không;

• Các bảng tổng hợp có thống nhất với bảng chi tiết không.

Hồ sơ dự toán cần lưu rõ nguồn dữ liệu, thời điểm lấy giá, báo giá, công bố giá và căn cứ áp dụng định mức để phục vụ quá trình kiểm tra sau này.

Những đối tượng nên xem video

Video hướng dẫn phù hợp với:

• Chủ đầu tư và ban quản lý dự án;

• Đơn vị tư vấn lập dự toán;

• Đơn vị thẩm tra chi phí;

• Kỹ sư kinh tế xây dựng;

• Kỹ sư dự toán;

• Nhà thầu xây dựng;

• Cán bộ quản lý chi phí;

• Người sử dụng phần mềm dự toán xây dựng.

Những lưu ý khi chuyển sang bộ thông tư mới

Từ ngày 1/7/2026, không nên chỉ cập nhật cơ sở dữ liệu định mức mà vẫn giữ nguyên toàn bộ phương pháp và biểu mẫu cũ.

Người lập dự toán cần đồng thời rà soát:

• Căn cứ pháp lý của hồ sơ;

• Hệ thống mã định mức;

• Giá nhân công;

• Giá ca máy;

• Danh mục vật liệu;

• Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn;

• Biểu mẫu tổng hợp;

• Quy định chuyển tiếp của dự án.

Đối với dự án đã phê duyệt hoặc đang triển khai trước ngày 1/7/2026, việc áp dụng cần xem xét theo điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 206 và từng thông tư, không nên tự động chuyển toàn bộ hồ sơ sang hệ thống mới.

Kết luận

Thông tư 36, Thông tư 37 và Thông tư 38/2026/TT-BXD tạo thành bộ hướng dẫn quan trọng để lập và quản lý dự toán xây dựng từ ngày 1/7/2026.

Trong đó, Thông tư 36 hướng dẫn phương pháp xác định và tổng hợp chi phí; Thông tư 37 hướng dẫn xác định định mức, giá vật liệu, nhân công, máy và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật; Thông tư 38 ban hành hệ thống định mức xây dựng mới.

Mời bạn theo dõi đầy đủ video để hiểu rõ cách lựa chọn định mức, cập nhật giá đầu vào và tổng hợp dự toán theo hệ thống quy định mới.

Nội dung được tổng hợp và hướng dẫn bởi Dương Thắng – Công ty TBT Việt Nam.

Cập nhật: Tháng 7/2026.

Câu hỏi thường gặp

Thông tư 36, 37 và 38 có hiệu lực từ khi nào?

Cả ba thông tư đều có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.

Lập dự toán sử dụng định mức tại thông tư nào?

Hệ thống định mức xây dựng được ban hành tại Thông tư 38/2026/TT-BXD.

Trường hợp công việc chưa có định mức thì xử lý thế nào?

Cần xác định định mức mới hoặc điều chỉnh định mức theo phương pháp tại Thông tư 37/2026/TT-BXD.

Thông tư nào hướng dẫn tổng hợp dự toán?

Thông tư 36/2026/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý dự toán, tổng mức đầu tư, dự toán gói thầu và các khoản chi phí đầu tư xây dựng.