TỪ 2026, CHỦ ĐẦU TƯ PHẢI CHUẨN BỊ GÌ KHI DỰ ÁN THUỘC DIỆN ÁP DỤNG BIM?

Cập nhật theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/07/2026

Từ ngày 01/07/2026, việc áp dụng Mô hình thông tin công trình, hay BIM, trong hoạt động xây dựng tại Việt Nam bước sang một giai đoạn mới. Đây không phải thời điểm Việt Nam lần đầu có lộ trình BIM, bởi Quyết định 258/QĐ-TTg ngày 17/03/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt lộ trình áp dụng BIM trong hoạt động xây dựng. Tuy nhiên, Nghị định 217/2026/NĐ-CP đã đưa BIM trực tiếp vào khung quản lý hoạt động xây dựng hiện hành, đồng thời quy định rõ hơn về đối tượng áp dụng, thời điểm triển khai, dữ liệu BIM nộp cho cơ quan chuyên môn, định dạng mở, Môi trường dữ liệu chung, trách nhiệm của chủ đầu tư và việc cập nhật mô hình hoàn công.

Điểm đáng chú ý nhất đối với chủ đầu tư nằm tại Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP. Theo quy định này, đối với các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, BIM được áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Quy định đó khiến cách tổ chức dự án cần thay đổi. BIM không còn nên được xem là công việc bổ sung sau khi thiết kế đã hoàn thành, cũng không nên được hiểu đơn giản là yêu cầu dựng một mô hình ba chiều để minh họa công trình.

Nếu BIM chỉ được bắt đầu khi hồ sơ thiết kế đã gần hoàn tất, chủ đầu tư có thể gặp tình trạng hợp đồng không quy định rõ sản phẩm BIM, các bộ môn sử dụng những nguyên tắc mô hình khác nhau, dữ liệu không thống nhất, IFC chỉ được xuất vào phút cuối và mô hình không đủ chất lượng để khai thác cho thẩm định, thi công hoặc vận hành. Vì vậy, câu hỏi quan trọng của chủ đầu tư từ năm 2026 không chỉ là “dự án có phải áp dụng BIM hay không”, mà phải là “dự án cần chuẩn bị BIM như thế nào để vừa đáp ứng quy định, vừa tạo ra giá trị quản lý thực tế”.

HIỂU ĐÚNG BỐI CẢNH PHÁP LÝ BIM TRONG NĂM 2026

Khi truyền thông về BIM năm 2026, cần tránh cách nói rằng đến năm 2026 Việt Nam mới bắt đầu bắt buộc BIM. Lộ trình BIM đã được phê duyệt từ năm 2023 tại Quyết định 258/QĐ-TTg. Quyết định này thiết lập lộ trình theo giai đoạn, cấp công trình và nguồn vốn. Vì vậy, BIM đã được đưa vào quá trình quản lý xây dựng trước thời điểm Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực.

Điểm mới cần quan tâm là từ ngày 01/07/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP có hiệu lực và trở thành một căn cứ pháp lý trực tiếp rất quan trọng đối với quản lý hoạt động xây dựng. Điều 8 của Nghị định dành riêng cho việc ứng dụng BIM và các giải pháp công nghệ số. Nghị định đồng thời quy định cụ thể hơn về dữ liệu BIM, việc nộp dữ liệu, CDE, trách nhiệm của chủ đầu tư, khả năng khai thác mô hình phục vụ thẩm định, kiểm tra nghiệm thu và việc bàn giao dữ liệu sau khi hoàn thành công trình.

Đối với dự án đã triển khai trước ngày 01/07/2026, chủ đầu tư cũng không nên áp dụng máy móc một kết luận rằng cứ sau ngày này thì toàn bộ dự án phải làm lại theo quy định mới. Điều 76 Nghị định 217/2026/NĐ-CP có các điều khoản chuyển tiếp cho những dự án, công trình đã được thẩm định, đã trình thẩm định hoặc đang ở những trạng thái thủ tục khác nhau trước thời điểm Nghị định có hiệu lực. Vì vậy, dự án chuyển tiếp phải được xem xét theo hồ sơ và mốc pháp lý cụ thể của chính dự án đó.

Điều này đặc biệt quan trọng đối với dự án đã chuẩn bị từ năm 2025 hoặc nửa đầu năm 2026. Chủ đầu tư cần kiểm tra thời điểm trình thẩm định, tình trạng kết quả thẩm định, bước thiết kế đã triển khai và những thủ tục đã hoàn thành. Việc xác định đúng trạng thái chuyển tiếp giúp tránh cả hai rủi ro: áp dụng thiếu quy định mới hoặc yêu cầu làm lại những nội dung mà pháp luật không yêu cầu làm lại.

CÔNG TRÌNH NÀO THUỘC DIỆN ÁP DỤNG BIM THEO NGHỊ ĐỊNH 217/2026/NĐ-CP?

Điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định đối với các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, BIM được áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Cụm từ “công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên” cần được hiểu và sử dụng chính xác khi truyền thông cũng như khi xác định phạm vi công việc của dự án.

Không nên rút gọn quy định này thành câu “mọi dự án cấp II đều bắt buộc BIM”, bởi một dự án đầu tư xây dựng có thể bao gồm nhiều công trình, hạng mục có cấp khác nhau. Chủ đầu tư cần xác định loại và cấp công trình theo quy định hiện hành, xác định công trình nào là công trình xây dựng mới, sau đó mới kết luận phạm vi BIM tương ứng.

Nghị định cũng quy định một số trường hợp người quyết định đầu tư có thể quyết định việc không áp dụng BIM, bao gồm dự án đầu tư xây dựng công trình theo tuyến, dự án tại khu vực có tính chất đặc thù hoặc dự án có yêu cầu bảo đảm bí mật nhà nước, nhằm bảo đảm tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế của dự án. Đây không phải cơ chế miễn trừ tự động. Việc không áp dụng phải thuộc thẩm quyền và được quyết định theo đúng quy định.

Đối với những công trình không thuộc đối tượng tại điểm a khoản 1 Điều 8, Nghị định khuyến khích chủ đầu tư chủ động áp dụng BIM và cung cấp tệp BIM theo các quy định liên quan. Điều này cho thấy pháp luật xác lập một ngưỡng bắt buộc nhưng đồng thời vẫn khuyến khích mở rộng BIM ở những dự án có khả năng và nhu cầu quản lý phù hợp.

Do đó, trước khi mua phần mềm, thuê tư vấn BIM hoặc lập dự toán chi phí BIM, chủ đầu tư nên thực hiện bước pháp lý đầu tiên là xác định chính xác đối tượng, cấp công trình, thời điểm và tình trạng của dự án. Đây là nền tảng để toàn bộ kế hoạch triển khai sau đó không bị sai phạm vi.

BIM PHẢI BẮT ĐẦU TỪ GIAI ĐOẠN NGHIÊN CỨU KHẢ THI, KHÔNG PHẢI ĐỢI ĐẾN BẢN VẼ THI CÔNG

Một điểm rất quan trọng trong Điều 8 là thời điểm áp dụng. Đối với các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên thuộc đối tượng quy định, BIM được áp dụng kể từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Điều đó có nghĩa BIM phải được tính đến từ giai đoạn chuẩn bị dự án, trước khi nhiều quyết định quan trọng về thiết kế, hợp đồng và tổ chức thực hiện đã bị đóng cứng.

Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng tư vấn thiết kế theo phương thức truyền thống, để các bộ môn làm việc độc lập rồi sau đó mới bổ sung yêu cầu “làm BIM”, đội dự án có thể phải dựng lại một phần dữ liệu. Khi đó, BIM dễ trở thành sản phẩm được tạo từ bản vẽ thay vì trở thành môi trường giúp thiết kế được phối hợp ngay từ đầu.

Việc chuẩn bị sớm còn giúp chủ đầu tư tính đúng chi phí BIM trong dự toán, xác định yêu cầu năng lực của tư vấn, quy định deliverable trong hồ sơ mời thầu, thống nhất định dạng và các mốc bàn giao. Nếu dự án cần CDE, thời điểm đầu dự án cũng là lúc phù hợp để thiết lập hệ thống, phân quyền và quy trình phát hành thông tin.

Quan trọng hơn, BIM muốn tạo giá trị ở giai đoạn sau thì dữ liệu phải được định nghĩa từ giai đoạn trước. Nếu chủ đầu tư muốn sử dụng mô hình cho 4D nhưng đến lúc thi công mới bắt đầu nghĩ đến liên kết tiến độ, cấu trúc mô hình có thể không phù hợp với WBS. Nếu muốn bàn giao dữ liệu vận hành nhưng đến cuối dự án mới yêu cầu mã tài sản, thông số thiết bị và hồ sơ bảo trì, việc bổ sung cho hàng nghìn đối tượng sẽ rất tốn công.

Vì vậy, BIM nên được xem như một dòng thông tin phát triển cùng dự án chứ không phải một file sản phẩm được dựng ở cuối một giai đoạn.

HỢP ĐỒNG BIM TỪ NĂM 2026 TRỞ THÀNH VẤN ĐỀ KHÔNG THỂ XEM NHẸ

Khoản 2 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định phạm vi, nội dung thực hiện và các yêu cầu thông tin cần thiết của BIM đối với công trình áp dụng BIM được thực hiện theo thỏa thuận nêu tại hợp đồng giữa các bên có liên quan tại từng giai đoạn của dự án. Quy định này đặt hợp đồng ở vị trí đặc biệt quan trọng trong quá trình BIM.

Nghị định xác định trách nhiệm và nguyên tắc, nhưng không thể quy định thay từng dự án rằng mô hình kiến trúc phải có bao nhiêu thuộc tính, mô hình MEP phải chia theo khu vực nào, Clash Detection phải dùng dung sai bao nhiêu hoặc nhà thầu phải bàn giao bao nhiêu phiên bản IFC. Các yêu cầu cụ thể đó phải được chủ đầu tư xác định và chuyển thành phạm vi hợp đồng.

Nếu hợp đồng chỉ ghi một câu “nhà thầu phải áp dụng BIM theo quy định”, rất dễ xảy ra xung đột khi nghiệm thu. Tư vấn có thể cho rằng bàn giao file gốc là hoàn thành. Chủ đầu tư có thể kỳ vọng thêm IFC, báo cáo phối hợp, mô hình hoàn công và dữ liệu phục vụ vận hành. Nếu hợp đồng không làm rõ, mỗi bên có thể đưa ra một cách hiểu khác nhau.

Vì vậy, chủ đầu tư nên mô tả sản phẩm BIM theo hướng có thể kiểm tra. Cần xác định phạm vi bộ môn, mục tiêu sử dụng, mốc phát hành, định dạng trao đổi, nguyên tắc đặt tên, hệ tọa độ, yêu cầu thuộc tính, phương thức phối hợp, quy trình xử lý issue, yêu cầu QA/QC và dữ liệu bàn giao cuối cùng.

Hợp đồng cũng cần phân định rõ ai tạo dữ liệu, ai kiểm tra, ai phối hợp, ai phê duyệt và ai chịu trách nhiệm sửa sai. Khi trách nhiệm được viết rõ ngay từ đầu, BIM sẽ giảm tranh cãi và tăng khả năng quản lý thực tế.

EIR VÀ BEP RẤT NÊN SỬ DỤNG, NHƯNG CẦN HIỂU ĐÚNG GIÁ TRỊ PHÁP LÝ

Trong thực tiễn BIM, EIR và BEP là những tài liệu rất hữu ích để tổ chức yêu cầu và kế hoạch thực hiện. Có thể hiểu đơn giản EIR giúp bên giao việc xác định cần nhận những thông tin gì, ở thời điểm nào và theo yêu cầu nào; BEP thể hiện cách đội dự án tổ chức nguồn lực, quy trình, phần mềm và trách nhiệm để đáp ứng các yêu cầu đó.

Hướng dẫn chung áp dụng BIM của Bộ Xây dựng đã đề cập tới EIR, BEP, CDE và các nội dung quản lý mô hình. Tuy nhiên, khi viết về pháp luật cần phân biệt rõ rằng Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP không quy định mọi dự án phải có một tài liệu mang đúng tên EIR và một tài liệu mang đúng tên BEP.

Điều Nghị định yêu cầu trực tiếp là phạm vi, nội dung thực hiện và các yêu cầu thông tin cần thiết của BIM được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng giữa các bên có liên quan tại từng giai đoạn. EIR và BEP là hai công cụ rất phù hợp để cụ thể hóa những yêu cầu đó. Khi chủ đầu tư đưa EIR, BEP hoặc nội dung tương đương vào hồ sơ lựa chọn nhà thầu và hợp đồng, chúng trở thành một phần của cơ chế thực hiện dự án.

Cách hiểu này giúp tránh hai thái cực. Một bên là bỏ qua EIR và BEP vì cho rằng pháp luật không gọi tên bắt buộc. Bên kia là khẳng định sai rằng Nghị định 217 bắt buộc mọi dự án phải có đúng hai tài liệu này. Cách tiếp cận hợp lý là sử dụng chúng như công cụ quản trị tốt, đồng thời mô tả rõ yêu cầu hợp đồng và tránh phóng đại giá trị pháp lý.

CDE CÓ BẮT BUỘC CHO MỌI DỰ ÁN ÁP DỤNG BIM KHÔNG?

Câu trả lời là không. Đây là điểm cần diễn đạt chính xác để tránh nhầm lẫn giữa phạm vi áp dụng BIM và phạm vi bắt buộc thiết lập CDE.

Khoản 4 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định đối với các công trình cấp I trở lên thuộc dự án đầu tư công áp dụng BIM theo điểm a khoản 1 Điều 8, chủ đầu tư có trách nhiệm thiết lập, quản lý và vận hành Môi trường dữ liệu chung, hay CDE, để quản lý, lưu trữ, chia sẻ và kiểm soát thông tin của dự án. Mô hình BIM đã được chủ đầu tư chấp thuận và phát hành trên CDE được sử dụng làm cơ sở đối chiếu, kiểm tra và làm rõ các nội dung kỹ thuật.

Đối với các cấp công trình khác, Nghị định khuyến khích chủ đầu tư chủ động thiết lập, quản lý và vận hành CDE. Như vậy, không thể viết rằng mọi công trình thuộc diện áp dụng BIM từ năm 2026 đều bắt buộc phải có CDE theo chính khoản 4 Điều 8.

Tuy nhiên, dưới góc độ quản lý, CDE vẫn rất đáng cân nhắc ngay cả khi không thuộc nhóm bắt buộc. Một dự án có kiến trúc, kết cấu, MEP, tư vấn thẩm tra, tổng thầu và nhiều nhà thầu phụ sẽ tạo ra số lượng lớn mô hình, bản vẽ, issue và tài liệu. Nếu dữ liệu vẫn được trao đổi bằng email, Zalo, USB hoặc các thư mục riêng, việc xác định phiên bản có hiệu lực sẽ nhanh chóng trở nên khó khăn.

Một CDE tốt giúp tổ chức thông tin theo trạng thái, phân quyền, ghi lịch sử, kiểm soát phiên bản và thiết lập workflow phê duyệt. Đây là lý do CDE nên được nhìn như hạ tầng quản lý dự án số chứ không chỉ là ổ lưu trữ trực tuyến.

IFC LÀ MỘT TRONG NHỮNG ĐIỂM PHÁP LÝ ĐÁNG CHÚ Ý NHẤT TRONG NGHỊ ĐỊNH 217

Khoản 3 Điều 8 quy định đối với các công trình thuộc điểm a khoản 1, ngoài hồ sơ trình thẩm định theo quy định, chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án có trách nhiệm nộp dữ liệu BIM của công trình cho cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Dữ liệu BIM được nộp theo định dạng chuẩn mở IFC hoặc các định dạng mở khác phù hợp với đặc thù, tính chất của công trình. Cách diễn đạt này cần được giữ nguyên tinh thần. Không nên viết rằng pháp luật chỉ cho phép duy nhất IFC, nhưng cũng không nên xem IFC là một lựa chọn phụ không quan trọng. Việc IFC được gọi tên trực tiếp trong Nghị định cho thấy chuẩn mở đã trở thành một vấn đề chính thức trong trao đổi dữ liệu BIM.

Cơ quan có thẩm quyền được yêu cầu chủ đầu tư hoặc cơ quan chuẩn bị dự án nộp định dạng gốc để đối chiếu. Nghị định yêu cầu định dạng dữ liệu gốc bảo đảm tính nguyên bản, giữ nguyên các tham số, cấu trúc đối tượng và thuộc tính của mô hình.

Nội dung dữ liệu BIM nộp cho cơ quan chuyên môn phải thể hiện được vị trí, hình dạng không gian ba chiều của công trình, đầy đủ kích thước chủ yếu của các bộ phận chính và phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình. Trường hợp yêu cầu quản lý ở mức cao hơn, nội dung dữ liệu BIM thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Đây là lý do chủ đầu tư phải đưa IFC vào quy trình kiểm soát chất lượng thay vì chờ đến ngày nộp hồ sơ mới xuất file.

CHỦ ĐẦU TƯ CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ TÍNH ĐẦY ĐỦ, CHÍNH XÁC VÀ THỐNG NHẤT CỦA DỮ LIỆU BIM NỘP CHO CƠ QUAN CHUYÊN MÔN

Điểm d khoản 5 Điều 8 Nghị định 217/2026/NĐ-CP quy định chủ đầu tư có trách nhiệm bảo đảm tính đầy đủ, chính xác và thống nhất của dữ liệu BIM nộp cho cơ quan chuyên môn về xây dựng. Đây là một quy định quan trọng vì nó làm rõ rằng chủ đầu tư không thể coi BIM hoàn toàn là công việc nội bộ của đơn vị tư vấn.

Mô hình có thể do tư vấn thiết kế tạo. IFC có thể do BIM Coordinator xuất. Một đơn vị BIM Consultant có thể thực hiện kiểm tra. Tuy nhiên, trước khi dữ liệu được nộp với tư cách dữ liệu của dự án, chủ đầu tư phải có cơ chế kiểm soát và chấp thuận phù hợp.

Điều đó không có nghĩa chủ đầu tư phải tự dựng mô hình hoặc tự thao tác tất cả phần mềm BIM. Điều cần thiết là chủ đầu tư phải tổ chức được một quy trình biết ai kiểm tra, tiêu chí nào được dùng để kiểm tra, ai xác nhận mô hình đạt và phiên bản nào được phép nộp.

Nếu chủ đầu tư không có đội ngũ chuyên môn nội bộ, có thể thuê tư vấn BIM để hỗ trợ xây dựng yêu cầu, rà soát BEP, kiểm tra mô hình và đánh giá sản phẩm. Nhưng trách nhiệm quản trị phía chủ đầu tư vẫn cần được xác lập rõ, bởi một dữ liệu sai được nộp cho cơ quan chuyên môn có thể kéo theo việc sửa hồ sơ, cập nhật mô hình và ảnh hưởng tiến độ của dự án.

BIM CÓ THỂ ĐƯỢC SỬ DỤNG PHỤC VỤ THẨM ĐỊNH VÀ KIỂM TRA NGHIỆM THU

Điểm c khoản 5 Điều 8 quy định cơ quan chuyên môn về xây dựng được sử dụng dữ liệu BIM để phục vụ các hoạt động thẩm định và kiểm tra công tác nghiệm thu. Đối với thẩm định, dữ liệu BIM có thể được sử dụng để xem xét vị trí, hình khối, kích thước chủ yếu, phương án kiến trúc, kết cấu chính, tổ chức không gian, hệ thống kỹ thuật, sự tuân thủ quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng, xung đột kỹ thuật và các chỉ tiêu chủ yếu.

Điều này cho thấy BIM đang được nhìn nhận ngày càng rõ như một nguồn dữ liệu có khả năng kiểm tra, không chỉ là mô hình phục vụ trình diễn. Một mô hình đẹp nhưng sai cấu trúc, sai tọa độ hoặc thiếu thuộc tính sẽ khó tạo ra giá trị trong môi trường quản lý như vậy.

Chủ đầu tư vì thế cần yêu cầu dữ liệu có khả năng truy xuất và đối chiếu. Các đối tượng phải được tổ chức đủ rõ để người kiểm tra có thể lựa chọn, đọc thuộc tính và xác định quan hệ. Việc đặt tên, phân loại và liên kết dữ liệu không còn là chuyện nội bộ của đội dựng mô hình, mà ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng sử dụng mô hình trong các quy trình tiếp theo.

TỪ NĂM 2026 CÓ PHẢI BIM THAY HOÀN TOÀN BẢN VẼ GIẤY?

Không nên hiểu như vậy. Điểm b khoản 5 Điều 8 quy định trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước đủ điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, nhân lực và hệ thống công nghệ để sử dụng hoàn toàn mô hình BIM trong công tác quản lý, mô hình BIM được sử dụng thay thế hồ sơ thiết kế dưới dạng giấy và có giá trị pháp lý tương đương; chủ đầu tư không phải nộp bản vẽ giấy đối với những nội dung đã được thể hiện đầy đủ, chính xác trong mô hình.

Đây là quy định có điều kiện. Không thể suy diễn thành “từ ngày 01/07/2026 mọi dự án BIM bỏ bản vẽ giấy”. Điều kiện thứ nhất liên quan tới khả năng của cơ quan quản lý nhà nước. Điều kiện thứ hai là nội dung phải được thể hiện đầy đủ và chính xác trong mô hình.

Tuy nhiên, ý nghĩa dài hạn của quy định này rất lớn. Pháp luật đã mở ra cơ sở để chuyển dần từ quản lý bằng bộ hồ sơ giấy sang quản lý dựa trên dữ liệu số khi hạ tầng và năng lực đáp ứng. Điều đó càng làm tăng yêu cầu đối với chất lượng BIM. Mô hình trong tương lai không chỉ cần đẹp mà còn phải đủ chính xác để có thể trở thành nguồn dữ liệu chính thức.

BIM HOÀN CÔNG PHẢI ĐƯỢC HÌNH THÀNH TRONG SUỐT QUÁ TRÌNH THI CÔNG

Điểm đ khoản 5 Điều 8 quy định đối với các công trình áp dụng BIM tại khoản 1, sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư thực hiện cập nhật mô hình BIM hoàn công đã được chuẩn hóa phục vụ công tác quản lý nhà nước vào Cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng theo quy định liên quan; đồng thời bàn giao cho đơn vị quản lý, vận hành công trình toàn bộ dữ liệu BIM phục vụ công tác quản lý, vận hành và bảo trì công trình.

Quy định này cho thấy mô hình hoàn công không nên được coi là sản phẩm dựng lại trong vài tuần cuối dự án. Nếu những thay đổi trong thi công không được cập nhật liên tục, đội BIM phải quay lại thu thập một lượng lớn thông tin đã phát sinh trong nhiều tháng hoặc nhiều năm.

Một tuyến ống có thể đã thay đổi vị trí. Một thiết bị đã thay model. Một cửa đã đổi kích thước. Một phòng kỹ thuật đã bố trí lại. Nếu dữ liệu chỉ tồn tại trong email hoặc bản vẽ đỏ, việc tái dựng chính xác rất khó.

Chủ đầu tư cũng cần xác định đơn vị vận hành cần thông tin gì. Không phải càng nhiều thuộc tính càng tốt. Giá trị nằm ở dữ liệu thực sự được sử dụng như mã tài sản, model thiết bị, nhà sản xuất, thời hạn bảo hành, thông số kỹ thuật, tài liệu vận hành và kế hoạch bảo trì.

Vì vậy, đội vận hành nên được tham gia xác định yêu cầu thông tin từ sớm. Khi mục tiêu bàn giao được biết từ đầu, dữ liệu có thể được bổ sung dần trong quá trình thiết kế, mua sắm và thi công thay vì làm lại vào cuối dự án.

KẾT LUẬN: TỪ NĂM 2026, CHỦ ĐẦU TƯ CẦN CHUẨN BỊ NĂNG LỰC QUẢN TRỊ DỮ LIỆU BIM

Từ ngày 01/07/2026, Nghị định 217/2026/NĐ-CP tạo ra một khung pháp lý rõ hơn cho ứng dụng BIM trong hoạt động xây dựng. Đối với công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên, BIM được áp dụng từ giai đoạn lập Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, trừ các trường hợp được quyết định không áp dụng theo quy định.

Chủ đầu tư cần hiểu rằng việc chuẩn bị BIM không bắt đầu bằng việc mua Revit, chọn một BIM Viewer hay thuê người dựng mô hình. Nó bắt đầu bằng việc xác định đúng phạm vi pháp lý và mục tiêu sử dụng dữ liệu.

Từ mục tiêu đó, chủ đầu tư xác định yêu cầu thông tin, đưa yêu cầu vào hợp đồng, tổ chức nhân sự và trách nhiệm, thiết lập quy trình QA/QC, lựa chọn CDE khi thuộc phạm vi bắt buộc hoặc khi cần thiết, kiểm soát IFC, quản lý phiên bản, theo dõi issue và chuẩn bị dữ liệu hoàn công.

EIR, BEP, TCVN 14177, ISO 19650, BCF và mô hình CDE theo các trạng thái WIP, Shared, Published, Archive là những công cụ và khung quản lý hữu ích để hiện thực hóa mục tiêu đó. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ đâu là nghĩa vụ trực tiếp được Nghị định 217 quy định, đâu là tiêu chuẩn, hướng dẫn hoặc yêu cầu do dự án lựa chọn và đưa vào hợp đồng.

Sự phân biệt này giúp chủ đầu tư tránh hai sai lầm trái ngược: làm thiếu những nội dung pháp luật yêu cầu hoặc biến mọi thông lệ BIM thành “bắt buộc theo luật” dù văn bản không nói như vậy.

Một chủ đầu tư triển khai BIM tốt trong giai đoạn mới không nhất thiết là chủ đầu tư sở hữu nhiều phần mềm nhất. Đó là chủ đầu tư biết mình cần thông tin gì, biết ai chịu trách nhiệm với thông tin đó, biết dữ liệu nào đang có hiệu lực và biết cách biến dữ liệu BIM thành công cụ phục vụ quyết định trong toàn bộ vòng đời công trình.

Bài viết được cập nhật tháng 09/2026.

Liên hệ hỗ trợ NTXD360

Zalo/Điện thoại: 0787 64 65 68 – Mr Thúy
Email: nghiemthuxaydung.qlcl@gmail.com

Tải phần mềm và đăng ký kênh YouTube để cập nhật các video hướng dẫn phần mềm quản lý chất lượng 360 mới nhất.