5 nguyên nhân dự án xây dựng chậm tiến độ và cách xử lý

Dự án xây dựng chậm tiến độ thường xuất phát từ những điểm nghẽn tích tụ trong chuẩn bị hiện trường, lập kế hoạch, xử lý thiết kế, cung ứng và dòng tiền. Nhận diện đúng điểm nghẽn giúp chủ đầu tư, ban quản lý dự án và nhà thầu lựa chọn biện pháp phù hợp, thay vì chỉ tăng nhân công hoặc yêu cầu đẩy nhanh toàn bộ công trường.

Kiểm soát tiến độ xây dựng trong giai đoạn cuối năm 2026

Bước sang quý IV năm 2026, các dự án có mốc hoàn thành hoặc kế hoạch giải ngân trong năm cần rà soát đồng thời khả năng thi công và khả năng hoàn thiện hồ sơ. Bản tin ngày 24/9/2026 của Báo Điện tử Chính phủ tiếp tục nhấn mạnh việc kiểm tra hiện trường dự án chậm, xử lý mặt bằng và thúc đẩy giải ngân các công trình trọng điểm giao thông [1].

Ở góc độ nguồn cung, thông tin về đề án vật liệu xây dựng của Hà Nội công bố ngày 24/6/2026 cũng đặt vấn đề cân đối nguồn vật liệu cho giai đoạn 2026–2030 [2]. Các thông tin này cho thấy mặt bằng, vật tư và vốn cần được theo dõi cùng tiến độ, thay vì xem là những đầu việc độc lập.

Bài viết chọn 5 nhóm nguyên nhân trọng yếu để phục vụ kiểm tra thực hành, không phải bảng xếp hạng thống kê cho toàn ngành. Mức độ ưu tiên cần điều chỉnh theo loại công trình và điều kiện từng dự án. Các tình huống tính toán trong bài là ví dụ minh họa.

Khi nào chậm một công việc trở thành chậm cả dự án

Một đầu việc trễ hạn chưa nhất thiết làm lùi ngày hoàn thành toàn bộ dự án. Cần xem công việc có nằm trên đường găng, còn bao nhiêu dự trữ thời gian và có khóa các công việc tiếp theo hay không. Đường găng có thể thay đổi sau mỗi lần cập nhật tiến độ.

Ví dụ, nếu một hoạt động còn 3 ngày dự trữ nhưng bị chậm 5 ngày, mốc sau có thể bị ảnh hưởng khoảng 2 ngày khi các điều kiện khác giữ nguyên. Không thể cộng cơ học số ngày chậm của mọi công việc để suy ra số ngày dự án phải kéo dài.

Vì vậy, câu hỏi điều hành cần là “vướng mắc nào đang đe dọa mốc hoàn thành và ai có thể tháo gỡ”, thay vì chỉ hỏi “hạng mục nào chưa đạt phần trăm kế hoạch”.

1 Điều kiện triển khai và mặt bằng chưa sẵn sàng

Vì sao đây là điểm nghẽn gốc

Một kế hoạch thi công chỉ khả thi khi công việc có đủ điều kiện bắt đầu. Mặt bằng chưa được bàn giao, hồ sơ cần thiết chưa hoàn tất, hạ tầng kỹ thuật chưa di dời hoặc khảo sát chưa làm rõ điều kiện địa chất đều có thể khiến nhà thầu không triển khai được theo trình tự dự kiến.

Điểm dễ bỏ sót là tỷ lệ bàn giao không phản ánh đầy đủ khả năng thi công. Dự án đã nhận phần lớn diện tích nhưng thiếu vị trí kết nối, đường tiếp cận hoặc khu vực đặt thiết bị chủ lực vẫn có thể bị gián đoạn. Mặt bằng rời rạc còn làm tăng số lần huy động, vận chuyển nội bộ và chuyển mũi thi công.

Dấu hiệu cần kiểm tra sớm

Cần chú ý những công việc liên tục được chuyển sang tuần sau với lý do “chờ mặt bằng”, trong khi nhân lực và máy móc đã được huy động. Một dấu hiệu khác là ngày bàn giao vẫn ghi chung cho cả dự án nhưng chưa xác định từng khu vực và điều kiện tiếp nhận thực tế.

Trước khi kết luận nhà thầu thiếu năng lực, ban quản lý dự án cần kiểm tra liệu tổ đội có đủ mặt bằng, bản vẽ và điều kiện tổ chức thi công hay chưa. Nếu đầu vào chưa sẵn sàng, tăng số người có thể chỉ làm tăng chi phí chờ.

Cách kiểm soát

Lập danh mục điều kiện bắt đầu theo từng gói công việc, gồm mặt bằng, hồ sơ, quyền tiếp cận và các đầu vào cần thiết. Mỗi điều kiện cần có người chịu trách nhiệm, ngày phải hoàn tất và bằng chứng xác nhận. Gắn mốc bàn giao khu vực trực tiếp vào quan hệ trước–sau của tiến độ.

Khi chỉ bàn giao được từng phần, phải đánh giá lại tuyến vận chuyển, trình tự thi công và năng suất có thể đạt. Ưu tiên tháo gỡ vị trí mở được chuỗi công việc quan trọng, thay vì chỉ tối đa hóa diện tích bàn giao trên báo cáo.

Một khu vực chỉ nên được xem là sẵn sàng khi đội thi công thực sự có thể bắt đầu theo biện pháp đã thống nhất. Biên bản bàn giao cần đi cùng việc kiểm tra điều kiện sử dụng tại hiện trường.

2 Kế hoạch thiếu thực tế và nguồn lực không đáp ứng

Tiến độ được lập ngược từ ngày bàn giao mong muốn nhưng không kiểm tra năng suất sẽ tạo ra mục tiêu khó thực hiện. Khi cùng một tổ đội hoặc thiết bị được bố trí cho nhiều vị trí trùng thời gian, sơ đồ tiến độ có thể hợp lý về hình thức nhưng không khả thi về nguồn lực.

Phân biệt thiếu người với năng suất thấp

Ví dụ, khối lượng còn lại là 1.200 m² và năng suất thực tế của một tổ là 80 m²/ngày, thời gian cần khoảng 15 ngày trước khi tính gián đoạn. Nếu kế hoạch chỉ dành 8 ngày, cần chứng minh khả năng bổ sung tổ đội, chia mặt bằng và bảo đảm vật tư; chỉ rút thanh tiến độ trên biểu đồ không làm công việc nhanh hơn.

Số lao động đông cũng chưa bảo đảm năng suất cao. Các tổ đội có thể cản trở nhau trong không gian hẹp, cùng chờ thiết bị nâng hoặc phải làm lại do thiếu phối hợp. Thời tiết theo địa bàn và khả năng bảo trì thiết bị cũng cần được đưa vào giả định kế hoạch.

Hình 1  Ảnh gốc minh họa theo dõi tiến độ bằng biểu đồ Gantt

Cách kiểm soát

Phân rã tiến độ theo khu vực và công tác có thể đo lường, xác định quan hệ phụ thuộc và kiểm tra năng lực nguồn lực. Bên cạnh kế hoạch tổng thể, nên duy trì kế hoạch nhìn trước 2–6 tuần, tùy quy mô dự án, để phát hiện công việc chưa đủ điều kiện thực hiện.

Theo dõi sản lượng thực tế so với nguồn lực đã sử dụng. Nếu liên tục hụt kế hoạch, cần điều chỉnh năng suất dự báo và ngày hoàn thành còn lại. Kế hoạch bù tiến độ phải nêu rõ tăng năng suất bằng cách nào, chi phí bao nhiêu và có ảnh hưởng chất lượng, an toàn hay không.

3. Thay đổi thiết kế và quyết định xử lý đến chậm

Thay đổi thiết kế có thể phát sinh từ điều kiện hiện trường, yêu cầu sử dụng hoặc xung đột giữa các bộ môn. Tác động lớn thường xuất hiện khi một thay đổi chưa được đánh giá đồng thời về kỹ thuật, khối lượng, mua sắm và trình tự thi công.

Một quyết định chậm có thể khóa nhiều đầu việc

Ví dụ, thay đổi kích thước ô chờ có thể kéo theo điều chỉnh kết cấu, đặt lại thiết bị và thay đổi bản vẽ hoàn thiện. Nếu yêu cầu làm rõ được gửi nhiều nơi nhưng không có người chịu trách nhiệm quyết định, công trường sẽ tiếp tục chờ dù vấn đề đã được nhắc trong nhiều cuộc họp.

Thi công theo bản vẽ cũ còn tạo ra công việc làm lại. Khi bản sửa đổi được phát hành mà không xác nhận đội hiện trường đã tiếp nhận, việc “đã gửi hồ sơ” chưa đủ để bảo đảm thay đổi được áp dụng đúng.

Hình 2  Ảnh gốc minh họa dashboard theo dõi công việc và tiến độ

Cách kiểm soát

Mỗi yêu cầu làm rõ hoặc thay đổi cần có mã, vị trí, người chủ trì, ngày cần quyết định và công việc bị ảnh hưởng. Thời hạn phản hồi nên căn cứ vào ngày công trường cần thông tin, không chỉ ngày văn bản được gửi.

Trước khi triển khai thay đổi, đánh giá phạm vi ảnh hưởng và thẩm quyền chấp thuận theo quy trình dự án. Quản lý rõ phiên bản và trạng thái phát hành của bản vẽ; thu hồi hoặc đánh dấu bản hết hiệu lực. BIM và CDE có thể hỗ trợ phối hợp thông tin, nhưng không thay thế việc kiểm tra thiết kế và ra quyết định của người có trách nhiệm.

4. Cung ứng vật tư và thiết bị không bám tiến độ

Vật tư đến công trường muộn là biểu hiện cuối của một chuỗi hoạt động có thể đã chậm từ trình mẫu, phê duyệt, ký đơn hàng hoặc sản xuất. Chỉ theo dõi ngày giao hàng sẽ làm mất cơ hội xử lý khi điểm nghẽn còn ở phía trước.

Quản lý cả thời gian mua sắm và điều kiện sử dụng

Với vật tư sản xuất theo thiết kế riêng hoặc thiết bị có thời gian cung ứng dài, ngày đặt hàng phải được tính lùi từ thời điểm cần lắp đặt. Khoảng thời gian cần tính gồm duyệt kỹ thuật, sản xuất, kiểm tra, vận chuyển, tiếp nhận và dự phòng phù hợp.

Ví dụ, thiết bị cần sẵn sàng ngày 15/12 và tổng thời gian từ duyệt hồ sơ đến sẵn sàng lắp đặt là 8 tuần thì đến giữa tháng 10 các quyết định mua sắm đã cần được rà soát. Đây là phép tính minh họa; thời gian thực tế phải được xác nhận với nhà cung cấp và điều kiện dự án.

Hàng đã về kho nhưng chưa đủ hồ sơ kiểm tra hoặc chưa phù hợp yêu cầu cũng chưa thể xem là sẵn sàng sử dụng. Với vật liệu khối lượng lớn, năng lực vận chuyển và đường tiếp cận có thể là giới hạn thực tế dù nhà cung cấp còn hàng.

Cách kiểm soát

Lập kế hoạch cung ứng gắn với từng công việc thi công, theo dõi từ trình duyệt đến sẵn sàng đưa vào sử dụng. Các mốc phải phản ánh cam kết được kiểm chứng; không nên tiếp tục giữ ngày giao dự kiến cũ khi nhà cung cấp đã thông báo trễ.

Xác định vật tư quan trọng theo tác động đến đường găng và khả năng thay thế, thay vì chỉ theo giá trị đơn hàng. Chuẩn bị phương án nguồn cung thay thế khi phù hợp, nhưng phải kiểm tra tương thích kỹ thuật và thực hiện chấp thuận cần thiết trước khi đổi vật liệu.

Chỉ số nên theo dõi là mức độ đáp ứng tại ngày cần sử dụng, không chỉ số đơn hàng đã ký. Cách nhìn này giúp phân biệt tiến độ mua sắm trên giấy với khả năng cấp vật tư thực tế cho công trường.

5. Dòng tiền gián đoạn và hồ sơ thanh toán thiếu liên kết

Một dự án có ngân sách chưa đồng nghĩa nhà thầu luôn có đủ tiền để duy trì thi công. Khoảng cách giữa thời điểm chi cho nhân công, vật tư và thời điểm nhận thanh toán có thể làm giảm khả năng huy động, nhất là khi nhiều công việc triển khai đồng thời.

Vòng lặp từ chậm hồ sơ đến chậm thi công

Khối lượng đã thực hiện nhưng chưa được kiểm tra, hồ sơ nghiệm thu còn thiếu hoặc phát sinh chưa thống nhất có thể làm kéo dài xử lý thanh toán. Khi dòng tiền về chậm, nhà thầu có thể giảm tổ đội, chậm trả nhà cung cấp và tiếp tục hụt sản lượng. Tiến độ và tài chính vì vậy tác động ngược trở lại lẫn nhau.

Cần phân biệt thiếu vốn, chậm thanh toán theo hợp đồng và hồ sơ chưa đủ điều kiện xử lý. Mỗi tình trạng có chủ thể và biện pháp khác nhau. Báo cáo chung “vướng thanh toán” mà không xác định hồ sơ đang ở bước nào sẽ khó dẫn đến quyết định cụ thể.

Đối với dự án đầu tư công, khối lượng thi công, giá trị nghiệm thu và giá trị giải ngân cần được đối chiếu nhưng không được xem là cùng một chỉ tiêu. Tỷ lệ giải ngân không tự phản ánh đầy đủ chất lượng hoặc mức độ hoàn thành vật lý của công trình.

Cách kiểm soát

Lập dự báo dòng tiền theo giai đoạn ngắn, gắn nhu cầu chi với kế hoạch thi công và dự kiến thu theo điều kiện hợp đồng. Khi phát hiện thiếu hụt, cần lượng hóa thời điểm và mức thiếu để lựa chọn điều chỉnh huy động, xử lý hồ sơ hoặc phương án tài chính phù hợp.

Quản lý chuỗi dữ liệu từ công tác, khối lượng thực hiện, hồ sơ chất lượng đến nghiệm thu và thanh toán. Giao người phụ trách từng bộ hồ sơ, xác định tài liệu còn thiếu và hạn phải xử lý. Với phát sinh, ghi nhận ngay căn cứ kỹ thuật, khối lượng và ảnh hưởng thời gian để tránh dồn việc xác nhận về cuối kỳ.

Không sử dụng cách rút ngắn kiểm tra chất lượng hoặc hoàn thiện hồ sơ không đúng thực tế để chạy theo giải ngân. Phương án tiến độ phải dựa trên công việc và bằng chứng có thể kiểm tra.

Kiểm soát tiến độ bằng dữ liệu và trách nhiệm cụ thể

Năm nhóm nguyên nhân thường liên kết thành chuỗi. Bản vẽ chậm làm lùi đặt hàng; vật tư về muộn làm giảm sản lượng; sản lượng thấp ảnh hưởng nghiệm thu và dòng tiền. Vì vậy, họp giao ban cần xác định điểm đang khóa chuỗi công việc và quyết định có thể mở khóa, thay vì chỉ nhắc lại tỷ lệ hoàn thành.

Một nhịp điều hành hữu ích là cập nhật ngày hoàn thành dự báo, rà soát điều kiện công việc sắp triển khai và kiểm tra kết quả xử lý vướng mắc kỳ trước. Mỗi vấn đề cần có người xử lý, hạn hoàn thành và bằng chứng đóng việc. Dữ liệu phải ghi rõ thời điểm cập nhật để tránh xem báo cáo cũ như trạng thái hiện tại.

Vai trò của QLDA 360 trong quản lý tập trung

QLDA 360 được giới thiệu hướng đến quản lý pháp lý, tiến độ, hợp đồng, khối lượng, chi phí, giải ngân và hồ sơ trên nền tảng tập trung [3]. Khi triển khai, nên ưu tiên một chuỗi nghiệp vụ cụ thể, chẳng hạn kết nối công việc với hồ sơ và người chịu trách nhiệm, rồi đánh giá hiệu quả trước khi mở rộng.

Hình 3  Ảnh gốc minh họa cài đặt quy trình trong hệ thống 360

Phần mềm không tự giải quyết mặt bằng, cấp vốn hoặc phê duyệt thiết kế. Giá trị quản lý phụ thuộc vào dữ liệu cập nhật, quy trình được thống nhất và người có thẩm quyền thực sự xử lý cảnh báo. Các tính năng cụ thể cần được đối chiếu với phiên bản triển khai.

Để xây dựng phương án phù hợp, chủ đầu tư và ban quản lý dự án có thể trao đổi với TBT Việt Nam về nhu cầu quản lý tiến độ, hồ sơ và dòng tiền trên QLDA 360.

Câu hỏi thường gặp về dự án xây dựng chậm tiến độ

Nên xử lý nguyên nhân nào trước

Ưu tiên nguyên nhân đang ảnh hưởng đến đường găng, mốc hợp đồng hoặc khả năng duy trì thi công. Quyết định cần dựa trên tiến độ cập nhật và điều kiện thực tế, không chỉ mức độ được nhắc nhiều trong cuộc họp.

Tăng nhân công có giúp bù tiến độ không

Có thể hiệu quả nếu công việc đủ mặt bằng, vật tư và khả năng tổ chức. Nếu đang chờ thiết kế hoặc không gian đã quá tải, tăng người có thể làm tăng chi phí mà không tăng sản lượng tương ứng.

Dự án chậm có chắc chắn đội vốn không

Không phải mọi trường hợp đều làm tăng tổng mức đầu tư được duyệt. Tuy nhiên, kéo dài thời gian thường tạo áp lực chi phí duy trì, thiết bị và tài chính. Chi phí phát sinh, quyền thanh toán và trách nhiệm phải được đánh giá theo hồ sơ, hợp đồng và căn cứ áp dụng.